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白姐图库质造 10071亿底价抱得海淀西四环“豪宅

更新时间:2020-01-22

  2020年伊始,北京土拍市场很热闹。继石景山古城两地块合计揽金70亿后,不同于往年农历新年前的安静,在距离春节仅有4天时,海淀上演一场备受关注的土拍,气势大胜开年古城的土拍,让年前不少吃瓜土拍大戏的群众不再孤单。

  其中,海淀区四季青镇两宗住宅用地合计成交价100.71亿元,分别由中国金茂和神秘大佬——海益嘉和拿下,两块具有“豪宅相”的优质地块均以低价成交,仅一次报价,没有其他报名房企竞价争夺,如此“冷清”,其背后的逻辑不免让人深思;另一块西北旺镇的共有产权住房地块,成交价32.9亿元,被有国企背景的“海开+建工”联合体以底价竞得。

  本次竞拍的两宗纯商品房地块是相邻的姊妹地块,分别是海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块,两地块的起始价分别是46.75亿元和53.96亿元,可以说门槛很高。

  较高的起拍价,以及近年来海淀很少出让纯商品房地块,使得该地块的关注度非常高,不过,实际参与地块竞拍的开发商并不多,其中,参与竞拍北地块的房企分别是金茂、金隅、绿城、海益嘉和,只有四家开发商,该地块被金茂以46.75亿元底价摘得,资料显示,该地块建面达44507平方米,用地性质属于纯R2二类居住用地,无配建。

  参与竞拍南地块的房企是金茂、金隅、海益嘉和,该地块被北京海益嘉和置业有限公司同样是一次报价以53.96亿元底价拿下,该地块建面达51339平方米,同样是纯R2二类居住用地,无配建。

  在业内看来,四季青纯商品房地块位置绝佳,在海淀区西四环至五环之间,距离西五环直线公里。位于较成熟板块,交通无地铁,周边暂无大型商超。到中关村或者西二旗时间都在30分钟左右。

  当前,四季青地块周边二手房价格在9-10万之间,根据现有条件来看,四季青地块容积率1.5,限高18米,加之7万以上的楼面价,这些特点被业内当成是低密豪宅的配置,预测未来上市单价在10万以上。

  另外,四季青地块学校资源丰富。地块北侧是张北希望小学、北京清华育才实验学校以及北京市师达学校、北京市师达中学,周边还有北京凯文学校、首都师范大学玉泉学校等。

  自然资源似乎也带“豪宅相”,地块西侧是北京西山国际森林公园、八大处公园,北侧紧邻北京香山高尔夫俱乐部。地块距离北京香山公园、颐和园、圆明园也不远。

  第三宗的共有产权地块还是底价竞得,海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0403-013、122地块位于海淀区西北旺镇。永丰产业园自然就在旁边,往南则是互联网企业聚集的后厂村。东南是回龙观商圈,商业配套有庄盛奥特莱斯购物中心、京客隆、北京华联购物中心等。建面达65039平方米,用地性质为“R2二类居住用地、A33基础教育用地”。“被海开+建工”以32.9亿底价摘得。

  房屋销售均价不高于37000元/平方米(含全装修费用)。如果套均90平方米,粗略估算可提供1400余套住房。地块还配建建面2100平方米幼儿园,西侧900米为清华大学附属永丰学校。医院方面,地块北侧是北京大学国际医院、东南是积水潭医院回龙观院区等。交通方面,方圆三公里范围内有地铁16号线永丰站、永丰南站、昌平线生命科学园站,需乘坐公交再转地铁。驾车路线更便捷,紧邻京新高速,位于北清路北侧。

  来自中指院的数据显示,2019年北京住宅用地成交楼面价最高不过69542元/㎡,是恒基拿下的朝阳孙河不限价地块,也就是说,海淀四季青地块的楼面价突破了2019年北京住宅市场最高楼面价。不仅如此,据《地产营销人》出品人韩乐观察,7万元/㎡的楼面价在北京能排到前三。

  “海淀四季青地块有绝版优势,西北五环内的位于传统的别墅区,临近三山五园,无论地脉渊源还是房地产市场地位,无论自然条件还是配套,都足以支撑地价,虽然地价高,但物有所值。” 不过,合硕机构首席分析师郭毅认为,虽然该地块位置好,但也是烫手山谷,不是每个开发商拿到该地块都可以实现很好的销售速度。

  在韩乐看来,楼面价高正是导致开发商不愿参拍的重要原因,起拍价高,未来售价就高,会拖慢开发商的周转速度。另外,四季青地块的起拍总价100.71亿元,现在能拿出这笔钱拍地的开发商不多。

  某龙头开发商内部人士对和讯房产表示,当前开发商有资金压力,较高的起拍价会让很多开发商望而却步,此外,四季青地块未来肯定是豪宅,如果没有豪宅运作能力,该地块楼面价这么高,很有可能砸手里。

  据和讯房产观察,四季青地块已经开年至今的第四宗纯商品房地块。此前1月3日,石景山首钢园区两宗相邻的不限价宅地块以总价70.5亿元分别被融创和中海拿下。有预计称,白姐图库,该成交价格将助推石景山的单价至7万以上。

  2019年北京纯商品房住宅地块明显增多。中指院数据显示,2019年北京不限价商品房用地的24宗,高于限竞房供地16宗,不限价商品住房地块推出数量首次大于限竞房地块,是近三年来首次,供地结构发生显著变化。

  “未来北京楼市可能是双轨并行,既有不限价地块,也有限竞房地块。”至于尺度,韩乐认为还是要看政府如何拿捏,限竞房是一个平抑市场预期的重要手段,不可能消失,但整体看,不限价地块正在慢慢增多。

  在郭毅看来,近期北京连续推出纯商品房地块是对供应体系的纠偏,前两年北京楼市的供应结构以限竞房为主,导致产品严重同质化,库存攀升,同时,中高端改善客群没有更好的购房选择,供应端和需求端出现“断档”现象,持续推出纯商品房地块,也是为了弥补这种不足。

  “连续推出纯商品房地块,对房地产调控不会形成压力,是基于调控和市场需求的双重考虑。北京对土地供应结构做调整,照顾到了不同需求,市场供应体系逐渐多元化,均衡合理。”

  随着这种趋势持续,停滞两年的高端产品在2020年迎来一波供应,对品质有所追求的高端改善客群来说,可以选择到满足生活标准的好产品,而对于普通购房者,郭毅建议抓紧时间挑选限竞房产品,选择那些产品力领先而且价格合适的高性价比项目,毕竟限竞房地块供应正在减少。

  项目名称:远洋五里春秋开发商:远洋集团位置:石景山五里坨价格:均价约52025元/平,总价约445万元/套起。户型:洋房90㎡,叠拼330-500㎡,下跃270-290㎡。产品特点:五里春秋项目总占地面积约10万㎡,总地上建筑面积约14万㎡,容积率仅为1.3-1.6,绿化率高达30%,是目前市场上少有的低密住宅小区。

  公司位置:北京市石景山区秀府南路石门路东侧500米价格:均价约48000元/平户型:洋房89-90㎡、下叠430㎡、中叠325㎡

  产品特点:卓越万科翡翠山晓是万科联手卓越和平安共同开发的城市浅山墅居,产品定位为万科高端改善“翡翠系”,容积率仅约1.6,为城市精英人群提供回归自然,又不失活力的城市浅山墅居。

  位置:北京市石景山区八大处公园西南800米价格:均价95000元/平,总价约1860万元/套起户型:洋房158-160平、平墅200平、联排308平、双拼325平、类独栋360-365平、独栋388平

  产品特点:远洋天著春秋是高规格别墅,在户型设计上与近百位金融从业人士深度访谈,在建设上汲取中国传统建筑精华,同时融合现代建筑风格。

  价格:均价105000元/平户型:245-636㎡产品特点:香山四季项目位于海淀香山板块、万柳高档生活区与西山别墅带之间,享三大品质居住区的精致生活氛围,同时又占四环、五环交通便利,同时东邻海淀高等院校及机构集聚地。

  开发商:新城+首创位置:石景山田村路与西黄村路交叉口西100米,距离西黄村地铁站很近。

  价格:销售均价不超过62766元/㎡,且最高销售单价不得超过65904元/㎡,预计总价在470万-890万左右。

  户型:75㎡、90㎡、120㎡、135㎡2居-4居户型产品特点:禧悦学府是两大品牌开发商联袂打造的精英学府住区,项目采用经典大都会风格,打造8-18层住宅社区,满足都市全家庭居住需求。